Zbycie nieruchomości przed upadłością – kiedy syndyk może cofnąć transakcję?

Jednym z najczęstszych błędów dłużników jest próba zbycie nieruchomości przed upadłością. (np. przepisania mieszkania na dzieci lub sprzedaży samochodu szwagrowi). Dłużnicy liczą, że w ten sposób uratują dorobek życia, a sąd „umorzy resztę długów”. Rzeczywistość jest inna. Takie działanie jest nie tylko nieskuteczne, ale może zablokować oddłużenie (oddalenie wniosku ze względu na działanie na szkodę wierzycieli) i narazić na odpowiedzialność karną (art. 300 KK).

Zbycie nieruchomości rok przed upadłością

Prawo upadłościowe wprowadza surową zasadę w art. 127. Czynności prawne dokonane przez upadłego w ciągu roku przed złożeniem wniosku o ogłoszenie upadłości, którymi rozporządził on swoim majątkiem, są bezskuteczne z mocy prawa, jeżeli:

1. Zostały dokonane nieodpłatnie (darowizna).
2. Zostały dokonane odpłatnie, ale wartość świadczenia dłużnika rażąco przewyższała wartość świadczenia wzajemnego (np. sprzedaż domu wartego 800 tys. zł za 200 tys. zł).

„Z mocy prawa” oznacza, że syndyk nie musi nawet iść do sądu, by unieważnić umowę. Wzywa on obdarowanego do zwrotu nieruchomości do masy upadłości. Jeśli obdarowany odmówi, sprawa trafia do sądu, ale wynik jest zazwyczaj formalnością – akt notarialny darowizny nie chroni przed syndykiem w tym okresie. Aby zrozumieć, jak w tej sytuacji uniknąć całkowitej blokady oddłużenia i jak poprawnie wykazać majątek w systemie KRZ, zapoznaj się z naszym pełnym opracowaniem na temat upadłości konsumenckiej w 2026 roku.

Skarga pauliańska – syndyk patrzy 5 lat wstecz

Co jeśli dłużnik był „sprytniejszy” i przepisał majątek 2 lub 3 lata temu? Tutaj wkracza skarga pauliańska (art. 527 Kodeksu cywilnego w zw. z art. 131 Prawa upadłościowego). Syndyk może zaskarżyć czynność prawną dłużnika dokonaną z pokrzywdzeniem wierzycieli w ciągu 5 lat poprzedzających ogłoszenie upadłości.

Przesłanki skargi pauliańskiej są spełnione, gdy:

1. Dłużnik działał ze świadomością pokrzywdzenia wierzycieli (wiedział, że wyzbywając się majątku, uniemożliwi spłatę długów).
2. Osoba trzecia (nabywca) o tym wiedziała lub mogła się dowiedzieć.
3. Ważne domniemanie – jeśli nabywcą jest osoba bliska (rodzina) lub przedsiębiorca w stałych stosunkach gospodarczych, prawo zakłada, że wiedzieli oni o długach. To oni muszą udowodnić przed sądem swoją niewiedzę, co jest niezwykle trudne.  

Jeśli syndyk wygra sprawę (czy to z art. 127, czy ze skargi pauliańskiej), nieruchomość nie wraca formalnie do dłużnika, ale do masy upadłości. Syndyk sprzedaje nieruchomość na licytacji, a pieniądze idą na spłatę wierzycieli dłużnika. Osoba, która kupiła nieruchomość i ją straciła, może jedynie zgłosić swoją szkodę (zapłaconą cenę) jako wierzytelność w postępowaniu upadłościowym. Szansa na odzyskanie tych pieniędzy jest znikoma, bo są one dzielone między wszystkich wierzycieli (banki, chwilówki itd.).

Podatki przy zwrocie nieruchomości

Warto wspomnieć o interpretacjach podatkowych (np. 0113-KDIPT2-2.4011.781.2020.1.SR), które potwierdzają, że zwrot nieruchomości do masy upadłości na skutek uznania czynności za bezskuteczną nie jest traktowany jako ponowne nabycie przez upadłego, co ma znaczenie dla ewentualnego opodatkowania PIT przy sprzedaży przez syndyka – choć to zmartwienie głównie syndyka, a nie dłużnika.

Zbyłeś nieruchomość, a chcesz złożyć wniosek o ogłoszenie upadłości konsumenckiej? Zapraszam do kontaktu i zapoznania się z ofertą kancelarii.

FAQ – Najczęściej zadawane pytania